Гражданско-правовой оборот права пользования землями сельскохозяйственного назначения.

Гражданско-правовой оборот права пользования землями сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с Законом Республики Таджикистан «О земельной реформе» от 5 марта 1992 года №594, Указом Президента Республики Таджикистан от 25 июня 1996 года №522 «О реорганизации сельскохозяйственных предприятий и организаций» обладатели земельных долей должны были получить документы, удостоверяющие их права на земельные участки, и принять решение по их использованию. В последующем Указе Президента Республики Таджикистан «О дополнительных  мерах   по   реорганизации   и реформирования сельскохозяйственных организаций» от 30 июня 2006 №1775 года, подтверждались права фермеров на земельные доли и устанавливался порядок их использования и получения. Согласно Закону РТ «О внесении изменений и дополнений в Земельный Кодекс РТ»  от 5.01.2008 год №357, первичному землепользователю разрешалось   передача и залог право на землепользование.

Спустя 4 года, был принят очередной Закон РТ «О внесении изменений и дополнений в Земельный Кодекс РТ»  от 1 августа 2012 года №891, при котором разрешались практически все виды сделок с правом пользования землей, включая ее куплю-продажу. Однако в действительности процесс регистрации права на землепользование и заключения договоров по сделкам с правами на землепользование практически не идет, так как нет механизма исполнения, то есть не разработан подзаконный акт который регулировал бы сделки с правом пользования на землю.

Таким образом, в соответствии с Земельным кодексом РТ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица и Республика Таджикистан. При этом в отношении иностранных граждан устанавливаются права и обязанности наравне с гражданами РТ, кроме специально оговоренных случаев (в частности, они не могут владеть правами на земли сельскохозяйственного назначения ст.25 ЗК РТ). Земельный кодекс РТ предусматривает регулирование куплю-продажу  право на землепользование, в частности и  права на земли сельскохозяйственного назначения при помощи специального постановления правительства РТ.

Согласно ст. 64 Земельного кодекса Республики Таджикистан  от 13 декабря 1996 года №326, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Конституция Республики Таджикистан закрепила государственную собственность на землю (ст. 3).

В Гражданском кодексе Республики Таджикистан от 30 июня 1999 года, № 803, закреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила сделок с любым недвижимым имуществом, самые общие правила приобретения вещных прав на земельные участки. Конкретные же договорные правоотношения с землями сельскохозяйственного назначения формируются с учетом не столько гражданско — правовых норм, но и норм земельного, аграрного и других отраслей законодательства, то есть являются комплексными.

В силу того, что «земельные участки становятся нормальной разновидностью недвижимости, а их оборот — естественной составной частью предмета гражданско-правового регулирования», — пишет профессор Е. А. Суханов регулирование права частной собственности на землю и оборота земельных участков должно «регулироваться гражданским законодательством в лице прежде всего его главного, обобщающего кодифицированного акта — Гражданского кодекса, независимо от того, идет ли речь о рынке недвижимости или ценных бумаг, товаров и услуг» [1].

Позиция Е.А. Суханова не вызывает сомнений, так как в ГК РТ пользование землей рассматривается как один из элементов содержания вещного права. Между тем разрешенное использование земельного участка — это использование его с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование может содержать и иные требования, установленные законами и подзаконными актами РТ.

Так, в соответствии со ст. 6 Закона РТ «О государственном регулировании обеспечения плодородия  земель  сельскохозяйственного назначения» от 15 июля 2004 года, № 56,   землепользователи обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции  способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, исключающими неблагоприятное воздействие на окружающую природную среду; соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных, противоэрозионных  мероприятий;представлять в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов в порядке, установленном нормативными правовыми актами Республики Таджикистан; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого -токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;информировать соответствующие органы исполнительной власти  о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и  загрязнения почвы на земельных участках, находящихся в их пользовании; выполнять другие обязанности, предусмотренные нормативными правовыми  актами Республики Таджикистан.

Следовательно, считают Г.Е. Быстров, В.Е. Лукьяненко, разрешенное использование земли (в договорном правоотношении) по своему содержанию имеет сложную юридическую структуру, включающую в себя, с одной стороны, правомочие, поскольку владелец использует участок, с другой — комплекс обязанностей (предусмотренных земельным, аграрным, экологическим и другим законодательством), в том числе обязанность использовать земельный участок рационально, по целевому назначению, в соответствии с ограничениями, установленными правовым режимом этого участка. В результате заключения договоров купли — продажи и аренды земли к новому владельцу участка переходят не только права прежнего владельца (собственника — продавца или арендодателя), но и совокупность обязанностей, неразрывно связанных с обладанием таким участком и его хозяйственным использованием, в том числе и обязанности, вытекающие из разрешенного его использования. Этим договоры в сфере оборота земельных участков (да и иных природных объектов) существенным образом отличаются от обычных гражданско — правовых, например от договоров купли — продажи жилых помещений [2]. 

О.М. Козырь выделяет следующие способы приобретения земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность гражданами и юридическими лицами по договорам купли-продажи: в результате сделок между физическими и юридическими лицами; продажи на торгах земель находящихся в государственной или муниципальной собственности на территориях сельских поселений; продажа земель находящихся в государственной или муниципальной собственности по нормативной (кадастровой), либо договорной цене (выкуп арендованных земельных участков), частей земельных участков превышающих нормы бесплатного предоставления земли в собственность [3].

Согласно статьи 17¹ Земельного Кодекса РТ, при выходе гражданина, обладающего правом пользования земельным участком с правом его отчуждения, из гражданства Республики Таджикистан, данное право подлежит отчуждению физическим или юридическим лицам Республики Таджикистан.

В случае, если по каким-либо причинам отчуждение права пользования земельным участком не представляется возможным, или по желанию лица, гражданство которого прекращается, право пользования земельным участком с правом отчуждения возвращается местному исполнительному органу государственной власти на возмездной основе. При возврате права пользования земельным участком с правом отчуждения его правообладателю вьшлачивается рыночная стоимость права пользования земельным участком с правом его отчуждения.

Согласно статьи 23 Земельного Кодекса РТ, право пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения с правом их отчуждения предоставляется только физическим и юридическим лицам Республики Таджикистан, непосредственно участвующим в сельскохозяйственном производстве.

Согласно статьи 25 Земельного Кодекса РТ, земли сельскохозяйственного назначения и земли особо охраняемых территорий иностранным граж­данам и иностранным юридическим лицам не предоставля­ются.

Цель этого урегулирование отношений, связанных с отчуждением права на  земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также сохранения данного вида земель в собственности Республики Таджикистан.

Для системного изложения специфики сделок с правами  землепользования необходимо обратить внимание на систему сделок в гражданском праве. Со­гласно ст. 178 ГК РТ под сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление,  изменение или прекращение гражданских прав  и обязанностей. Как известно сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. В аспект нашего исследования в большей мере мы будем об­ращать внимание на двусторонние сделки, которые по сути являются догово­рами.

Критериями формирования системы гражданских договоров являются значимые для права признаки общественных отношений. Наиболее значимым признаком, который лежит в основе построения системы гражданско-правовых договоров является направленность обязательства. Как отмечает Ю.В. Романец, данный признак обуславливает различные элементы правового регулирования и, прежде всего, права и обязанности, отражающие цель правоотношения[4].

Значимость данного системного фактора была отмечена еще И.Б. Новицким и Л.А. Лунцем, которые писали, что попытка провести классификацию обяза­тельств не по формальным признакам, а по существу, именно в связи с целями в области обязательственного права, «представляет интерес потому, что цель действительно является чрезвычайно существенным моментом для обязатель­ства. Цель обязательства — это удовлетворение известного интереса, которым определяется содержание обязательства. Таким образом, когда классификация оснований возникновения обязательств ставится в связь с целью обязательств, эта классификация должна получить действительно жизненный характер»[5].

Наиболее распространенные виды сделок с земельными участками следующие: а) купля — продажа; б) мена; в) приватизация земельных участков; г) аренда; д) безвозмездное пользование; е) ипотека (залог недвижимого имуще­ства: ж) изъятие земельною участка для государственных и муниципальных нужд, не используемого в соответствии с его назначением или используемого с нарушением законодательства; з) дарение; и) завещание; к) рента (постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением); л) вклад в уставный ка­питал юридических лиц и т.д.[6].

Под договором купли-продажи понимается договор, согласно которому одна  сторона  (продавец)  обязуется передать  товар в собственность (право хозяйственного ведения и оперативного управления) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется  принять  этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). (п.1 ст. 488 ГК РТ).

Договор купли-продажи (в том числе и  прав на земельные участки) является консенсуальным, возмездным и взаимным (синаллагматическим). Взаимность в данном случае рассматривается как наличие обязанностей по договору у обеих сторон.

Каких-либо специальных требований к форме договора купли-продажи права на землепользование не предусмотрено и основные требования к форме данного договора изложено в общей норме ст. 489 ГК РТ о форме договора продажи недвижи­мости: договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой,  телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит из стороны по договору.

При этом несоблюдение данного требования влечет недействительность данного договора. Сделки с недвижимым имуществом (отчуждение, ипотека, долгосрочная аренда, принятие наследства и др.) подлежат государственной регистрации. Порядок регистрации сделок с недвижимостью и ведения соответствующих реестров определяется законодательством(ст.189 ГК РТ).

Не рассматривая в данном исследовании социальную ценность недви­жимого имущества в целом, хотелось бы обратить внимание именно на земли сельскохозяйственною назначения. Социальная ценность данного вида имуще­ства не подлежит сомнению и не оспаривается в литературе. Именно, исходя из социальной ценности земли вообще, представители науки земельного права обосновывают необходимость выведения оборота земельных участков из сферы действия гражданского права. И если уж говорить о значимости каких-либо ма­териальных объектов, то на первое место должна быть поставлена земля в це­лом и земли сельскохозяйственного назначения, в частности.

Сторонами договора купли-продажи земельного участка могут выступать любые липа, обладающие в соответствие с ГК РТ необходимым объемом пра­во — и дееспособности и являющиеся в соответствии с требованиями ЗК РТ уча­стниками земельных отношений. Продавец, то есть продавец по договору, дол­жен быть либо собственником отчуждаемого имущества, либо обладать ука­занным имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управ­ления. В ряде случаев законодательством предусмотрена возможность продажи имущества лицами, не являющимися собственниками. Однако Земельный кодекс предусматри­вает и ограничения в возможности определенных лиц выступать покупателями. Так, иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без граж­данства не могут обладать правами на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с правом отчуждения и, со­ответственно, не могут выступать покупателями по договору купли-продажи, или быть приобретателем по иному договору, направленному на передачу имущества в собственность. Данные лица могут обладать земельными участка­ми сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

По общему правилу существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

В учебной литературе обычно под предметом понимают именно саму вещь или вещи, по поводу которых заключается договор. К примеру, указыва­ется, что «без определения того, что является предметом договора, невозможно заключить ни один договор. Так, нельзя заключить договор купли-продажи, ес­ли между покупателем и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы в соответствии с данным договором»[7].

Цена договора. Также одним из обязательных (существенных) условий при оформлении договора является также указание цены  на право землепользования, подлежащего передаче (ст. 585 ГК РТ). При отсутствии в договоре согласован­ного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.З ст.456 ГК РТ (цена, которая при сравнимых обстоятель­ствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 585 Гражданского кодекса Республики Таджикистан при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаклю­ченным.

Цена право на землепользование, как правило, должна определяться рыночными условиями. Однако при этом необходимо учитывать то, что в законодательстве относительно земельных участков используются различные термины — «рыноч­ная стоимость», «нормативная цена», «кадастровая цена», «цена договора». Эти термины выражают несовпадающие аспекты ценности земли и применяются в разных случаях, для отношений с неодинаковыми содержанием и субъектным составом[8].

В соответствии с п.1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участ­ка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной дея­тельности[9]. При продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка зе­мельного участка специализированной организацией является обязательной. Данное положение поддерживается в специальной литературе[10].

Однако, несмотря на огромную значимость данного качества земель сель­скохозяйственного назначения, данный аспект пока еще не нашел своего отра­жения в аспекте оборота прав на данные земли.

Подводя итог к сказанному можно сделать следующие выводы.

Развитие земельных отношений в Республике Таджикистан поставлено в зависимость от реального осуществления на местах, в регионах единой государственной политики, направленной на регулирование правоотношений, связанных с оборотом  прав на земельные участки.

Изменение ситуации в экономике требует системного совершенствования законодательства о рынке  прав на земельные участки.

Полагаем также внести изменения в действующее земельное законодательство, которое не содержит особых правил в отношении заключения сделок, связанных с приобретением  прав на земельные участки  сельскохозяйственного назначения.

Стимулирование развития рыночного экономического оборота возможно при проведении целостной системы мер правового и экономического характера. Полагаем, что эти меры можно условно разделить на следующие группы: а) установление в ГК РТ специальных правил совершения сделок с правами на земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые не противоречили бы ЗК РТ; б) совершенствование законодательства РТ в области развития рынка прав на земельные участки:

 

1.Необходимо принять нормативно-правовой акт о правилах по приобретению права пользования земельным участком на рынке прав землепользования.

2.Необходимо принять законы об обороте прав на земли сельскохозяйственного назначения.